Omówiliśmy już elementy, które powinna zawierać umowa o roboty budowlane i jak egzekwować jej realizację. Najważniejszą jednak sprawą wydaje się być trafny wybór wykonawcy.

 

Coraz więcej jest firm, które zobowiązują się do sprze­daży w przyszłości domu jednorodzinnego lub mieszkania w budynku wielomieszkaniowym albo do zbudowania domu na działce inwestora. W umowach przyszli właści­ciele często zobowiązują iię do systematycznego wpłaca­nia zaliczek na poczet ceny nabycia. Przed podjęciem osta­tecznej decyzji warto dowiedzieć się jak najwięcej o firmie, której zamierzamy powierzyć nasze pieniądze.

 

Czy firma jest właścicielem nieruchomości?

 

Można to sprawdzić żądając wypisu z księgi wieczy­stej – trzeba przy tym pamiętać, że wypis jest ważny tyl­ko 3 miesiące. Wypis stwierdza, kto według treści księ­gi wieczystej ma określone prawa związane z daną nieruchomością.

 

W art. 5 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece określono bardzo ważną zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Polega ona na tym, że w ra­zie niezgodności między stanem prawnym nieruchomo­ści ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym sta­nem prawnym treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną we­dług treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Nabywca prawa ujawnionego w księdze wieczystej powi­nien mieć pewność, że prawo to istnieje. W imię bezpie­czeństwa obrotu przyjęto bezwzględną przewagę stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej nad rzeczy­wistym stanem prawnym. Przepisy o rękojmi obowiązu­ją bezwzględnie (iuris cogentis), co powoduje, że rękoj­mi nie można się zrzec.

 

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie ma charakteru absolutnego – nie chroni ona nabywcy dzia­łającego w złej wierze oraz rozporządzenia nieodpłatne­go. Ustawa w art. 7 wyłącza działanie rękojmi wobec nie­których praw (np. wobec prawa dożywocia). Rękojmię wyłącza również uczynienie w księdze wieczystej wzmian­ki o wniosku, o rewizji lub rewizji nadzwyczajnej oraz ostrzeżenia dotyczącego niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym (art. 8). Rękojmia chroni jedynie nabycie w drodze czyn­ności prawnej, nie obejmuje np. nabycia praw rzeczo­wych na podstawie dziedziczenia ustawowego czy też na­bycia przez zasiedzenie.

 

Zapisy w księgach wieczystych można również spraw­dzić samemu w sądzie prowadzącym księgi. Należy zwró­cić uwagę przede wszystkim na dział II, w którym jest wpisany właściciel. Warto również sprawdzić, czy dana nieruchomość nie ma obciążeń (np. czy nie jest wpisana hipoteka lub służebność gruntowa).

 

Firma zobowiązująca się do wybudowania domu w celu późniejszej odsprzedaży nie musi być właścicielem gruntu. Zgodnie z prawem budowlanym (art. 3 pkt 11) może ona uzy­skać pozwolenie na budowę we własnym imieniu również wtedy, gdy ma inny niż własność tytuł do dysponowania nie­ruchomością na cele budowlane. Tytułem tym mogą być:

  • użytkowanie wieczyste,
  • zarząd (uprawnienie jednostek budżetowych pań­stwowych i komunalnych do gruntów Skarbu Państwa i gruntów komunalnych przewidziane przez ustawę z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszcza­niu nieruchomości),
  • ograniczone prawa rzeczowe (zwłaszcza użytkowa­nie i służebności gruntowe),
  • uprawnienia płynące z różnego typu umów (np. dzier­żawy).

Chociaż brak własności nie dyskwalifikuje firmy jako ewentualnego kontrahenta, w takiej sytuacji warto zwró­cić się do prawnika o sprawdzenie, jakie są gwarancje za­dysponowania domem (lokalem), jeśli właścicielem grun­tu jest osoba trzecia.

 

Jakie jest przeznaczenie nieruchomości?

 

Informację, czy dana nieruchomość jest działką budow­laną, uzyskamy w wydziale zagospodarowania przestrzen­nego urzędu gminy. Powinniśmy sprawdzić, co według planów zagospodarowania przestrzennego można wybu­dować na terenach sąsiadujących z naszą nieruchomo­ścią. Dobrze jest zawczasu wiedzieć, czy obok będzie prze­biegała autostrada, zostanie wybudowany zakład przemysłowy czy może powstaną tereny rekreacyjne.

 

Jeśli decydujemy się na kupno działki rolnej, należy pamiętać, że nie zawsze jest możliwe jej odrolnienie. Za­pewnienia sprzedającego o tym, że wszyscy sąsiedzi wy­budowali się bez pozwolenia na budowę, nie mogą być żadnym argumentem. Obowiązujące od 1 stycznia 1995 r. prawo budowlane nie przewiduje możliwości zalegalizowa­nia samowoli budowlanej. Budynek postawiony bez po­zwolenia musi zostać rozebrany.

 

Czy inwestor ma pozwolenie na budowę?

 

Rozpoczęcie prac budowlanych musi poprzedzać wyda­nie decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o pozwoleniu na budowę. Tylko niektóre obiekty można wybudować bez tych dokumentów, nie dotyczy to jednak budownictwa jednorodzinnego czy też wielomieszkaniowego.

Podpisywanie umów przed uzyskaniem pozwolenia na bu­dowę jest bardzo ryzykowne. W takiej sytuacji przede wszystkim nie można określić terminu rozpoczęcia budo­wy. Szczególnie ryzykowne jest zawieranie umowy, jeśli dla danego terenu nie ma planów zagospodarowania przestrzennego (obowiązek ich sporządzenia wynika z art. 13 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu prze­strzennym). Sporządzenie planów może trwać bardzo długo. Jeśli planów nie ma i nie są obowiązkowe, wów­czas określenie przeznaczenia i ustalenie warunków zago­spodarowania terenu następuje w decyzji o warunkach za­budowy i zagospodarowania terenu (art. 2 ust. 2).

 

Jaka jest forma organizacyjna firmy?

 

W nagłówku umowy powinno zostać dokładnie wska­zane, czy mamy do czynienia z osobą fizyczną (osobami fizycznymi), prowadzącą działalność gospodarczą, czy też ze spółką kapitałową (spółka z ograniczoną odpo­wiedzialnością, spółka akcyjna) lub spółką osobową (jaw­na, komandytowa, cywilna), czy też spółdzielnią lub przedsiębiorstwem państwowym.

 

W nagłówku powinna też znaleźć się informacja, gdzie dana jednostka jest zarejestrowana i jaki ma numer rejestru.

 

Przykład nagłówka umowy, której stronami są spółka z o.o. i osoba fizyczna prowadząca dzia­łalność gospodarczą.

Umowa nr….

Zawarta w dniu………….. 199… r. w……………. pomiędzy

1………… (nazwa) Sp. z o.o. z siedzibą w………………….

przy ul……… wpisaną pod numerem RHB………………..

do rejestru prowadzonego przez Sąd Rejonowy

w…………….. , reprezentowaną przez:

1) …………  2)…………..

a

2. Panią/Panem…………. zamieszkałą/ym w………………

przy ul……. , prowadzącą/ym przedsiębiorstwo pod

nazwą……………. , wpisane pod numerem…………………

do ewidencji podmiotów gospodarczych prowadzonej przez Burmistrza

 

Kto może reprezentować firmę?

 

Przed podpisaniem umowy warto zapoznać się z wypi­sem z rejestru sądowego lub ewidencji działalności gospo­darczej i sprawdzić, kto może podpisywać umowy w imieniu firmy, czy reprezentacja jest jednoosobowa czy wieloosobo­wa. Odpis z rejestru jest ważny tylko przez trzy miesiące.

 

Jeśli nie znamy osób, które będą podpisywać umowę w imieniu spółki, potwierdźmy ich tożsamość sprawdza­jąc dowody osobiste. W Polsce ta forma sprawdzania toż­samości jest mało praktykowana, jednak takie właśnie po­stępowanie jest godne polecenia, gdyż daje całkowitą pewność, że umowę podpisała osoba upoważniona, a tym samym, że umowa jest ważna. Niestety zdarza się i to nie­rzadko, że umowy podpisują osoby podające się za kogo in­nego i w ten sposób wyłudzają pieniądze.

 

Czy firma płaci podatki?

 

Firma na żądanie klienta powinna przedstawić za­świadczenie z właściwego urzędu skarbowego o tym, że nie zalega ze zobowiązaniami podatkowymi na rzecz Skarbu Państwa (np. za rok 1993 i 1994).

 

Jest to bardzo istotne, ponieważ zgodnie z art. 24 usta­wy z 19 grudnia 1980 r. o zobowiązaniach podatkowych Skarbowi Państwa z tytułu zobowiązań podatkowych przy­padających od właściciela i posiadacza samoistnego nie­ruchomości przysługuje hipoteka ustawowa na tej nieru­chomości, chociażby zobowiązania nie były ujawnione w księdze wieczystej. Skarb Państwa może dochodzić za­spokojenia wierzytelności bez względu na to, czyją wła­snością stała się nieruchomość. Należy zaznaczyć, że cho­dzi tu o wszelkie zobowiązania podatkowe, a nie tylko o te, które mają związek z daną nieruchomością. Hipotece ustawowej służy pierwszeństwo egzekucyjne przed wszyst­kimi hipotekami umownymi i przymusowymi bez wzglę­du na czas ich powstania.

 

Jaki jest stan majątkowy firmy?

 

O możliwościach i wiarygodności finansowej danej fir­my świadczy również jej majątek (w wypadku spółek ka­pitałowych – wielkość kapitału zakładowego). Dane o wiel­kości kapitału zakładowego znajdziemy w aktach spółki znajdujących się w rejestrze handlowym lub w odpisie z re­jestru handlowego.

 

Trzeba pamiętać, że np. spółka z o.o. odpowiada za swoje zobowiązania całym majątkiem, jednak ojej wia­rygodności świadczy wysokość kapitału zakładowego, którego zmiana musi być uwidoczniona w rejestrze han­dlowym. Bardzo często zdarza się, że prezesi firmy jeżdżą drogimi samochodami, jednak samochody te nie są wła­snością firmy, a spółka ma minimalny kapitał zakładowy. W wypadku roszczeń w stosunku do spółki może okazać się, że firma dysponuje jedynie 4000 z! (tyle obecnie wyno­si minimalny kapitał zakładowy dla spółek z o.o.).

 

Aby upewnić się co do wiarygodności firmy, należy jeszcze sprawdzić, co firma do tej pory wybudowała (trze­ba koniecznie obejrzeć te budynki i porozmawiać z ich użytkownikami) oraz jakimi dysponuje środkami technicz­nymi do prowadzenia robót.