W nowym prawie o najmie lokali mieszkalnych przewidziano eksmisję z zajmowanego lokalu w wypadku ustania stosunku najmu oraz samowoli mieszkaniowej.

 

Chociaż w rozdziale 5 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (zwanej dalej „ustawą”) zatytułowanym „ Ustanie stosunku najmu” jest mowa wyłącznie o rozwiązaniu najmu przez wynajmują­cego, takie uprawnienia przysługują oczywiście również najemcy.

 

Wypowiada najemca

 

W świetle przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny najemca może wypowiedzieć najem:

  • najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec mie­siąca kalendarzowego, jeśli czynsz jest płatny miesięcznie, a czas trwania najmu nie jest oznaczony (art. 688 kc);
  • bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które unie­możliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, al­bo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w od­powiednim czasie, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą (art. 664 § 2 kc);
  • bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli lo­kal mieszkalny ma wady, które zagrażają zdrowiu na­jemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnio­nych, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (art. 682 kc).

 

Omawiane uregulowanie jest przejawem ochrony na­jemcy z tytułu rękojmi za wady lokalu mieszkalnego. Od­powiedzialność z tytułu rękojmi nie wyłącza odpowie­dzialności odszkodowawczej wynajmującego na zasa­dach ogólnych.

 

Najem lokalu zawarty na czas oznaczony wygasa po upływie terminu określonego w umowie.

 

Wypowiada wynajmujący

 

Wynajmujący może wypowiedzieć najem zawarty na czas nieoznaczony wyłącznie z ważnej przyczyny (art. 31 ust. 1 ustawy). W ustawie nie wyliczono wszystkich przy­czyn, które należy uznać za ważne. Niemniej jednak wska­zano przyczyny, które uzasadniają miesięczne wypowie­dzenie (art. 32 ust. 1 ustawy).

 

Wynajmujący może wypowiedzieć najem najpóźniej na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca:

  • pomimo pisemnego upomnienia nadal:

- używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub nie­zgodnie z przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki dopusz­czając do powstania szkód albo niszczy urządzenia prze­znaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców,-   wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciw­ko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzysta­nie z innych lokali;

  • zwleka z zapłatą czynszu lub opłat co najmniej przez dwa pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia na pi­śmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia do­datkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
  • podnajął albo oddal lokal lub jego część do bezpłat­nego używania bez zgody wynajmującego.

 

Jeżeli najemcy lub jego małżonkowi opłacającym czynsz regulowany przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości (np. jest właścicielem lokalu mieszkalnego stanowiącego odręb­ną nieruchomość lub domu jednorodzinnego, przysłu­guje mu własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, albo też wynajmuje inny lo­kal mieszkalny), można mu wypowiedzieć najem naj­później na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca ka­lendarzowego (art. 32 ust. 2 ustawy). Wyjątkiem od tej reguły jest sytuacja, w której osoba zajmująca lokal uzy­skała prawa najemcy na podstawie decyzji administra­cyjnej o przydziale lub na podstawie innego tytułu praw­nego przed wejściem w życie ustawy i płaci czynsz regulowany. Wówczas takie wypowiedzenie nie może nastąpić (art. 56 ust. 8 ustawy). Będzie tak jednak nie dłu­żej niż do dnia 31 grudnia 2004 r., kiedy to przestaną obo­wiązywać czynsze regulowane w zasobach prywatnych (chyba że rada gminy skróci ten termin na podstawie art. 56 ust. 3 ustawy).

 

Trzymiesięczny termin wypowiedzenia obowiązuje rów­nież wtedy, gdy właściciel chce zamieszkać w lokalu stano­wiącym jego własność lub pragnie go przeznaczyć dla ro­dziców albo pełnoletnich dzieci i odda do dyspozycji najemcy zajmowany dotychczas lokal – znajdujący się w zasobach gminy i spełniający wymagania lokalu za­miennego (art. 56 ust. 4 i 6 ustawy). Lokal zamienny mu­si odpowiadać standardem technicznym lokalowi zajmo­wanemu przez najemcę, powierzchnia pokoi powinna odpowiadać powierzchni pokoi dotychczas zajmowanych, a na członka gospodarstwa domowego najemcy powinno przypadać przynajmniej 10 m: łącznej powierzchni pokoi (w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m-). Lo­kal zamienny powinien znajdować się w tej samej lub w pobliskiej miejscowości.

 

„Dwumiesięczna zwłoka najemcy w płaceniu czynszu uza­sadnia – przy zachowaniu warunku uprzedzenia o wypowie­dzeniu i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do jego zapłaty – żądanie przez wynajmującego rozwiązania stosunku najmu i nakazania przez sąd opróżnienia lokalu oparte na art. 45 ust. 1 starego prawa lokalowego, jeżeli powództwo to zostało wytoczone przed wejściem w życie no­wej ustawy o najmie i dodatkach mieszkaniowych”. „Na podstawie art. 36 ust. 1 nowej ustawy sąd może, także z urzędu (z własnej inicjatywy), orzec w wyroku nakazującym eksmisję o uprawnieniu najemcy do otrzymania lokalu so­cjalnego”.

(Uchwała SN z dnia 15 marca 1995 r., sygn. akt III CZP 23/95)

 

Jeżeli właściciel zamierzający zamieszkać w swoim lo­kalu nie dysponuje lokalem, który mógłby być zwol­niony z przeznaczeniem dla najemcy, może najem wy­powiedzieć w terminie nie krótszym niż dwa lata. Warun­kiem tego wypowiedzenia jest przyjęcie przez gminę obowiązku zawarcia umowy najmu z osobą, której wła­ściciel ma zamiar wypowiedzieć umowę (art. 56 ust. 7 ustawy).

 

Umowę najmu lokalu socjalnego można rozwiązać ze skutkiem natychmiastowym, jeżeli najemca wszedł w po­siadanie innego lokalu mieszkalnego (art. 29 ustawy).

 

Aby wypowiedzenie umowy przez wynajmującego by­ło ważne, musi ono mieć formę pisemną i zawierać przy­czyny wypowiedzenia (art. 31 ust. 2 ustawy).

 

„Do osób, którym na podstawie art. 51 starego prawa loka­lowego urząd cofnął przydział lokalu przed wejściem w ży­cie ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych, nie ma zastosowania norma art. 36 tej usta­wy” (czyli osoba ta nie ma prawa do lokalu socjalnego). (Uchwała SN z dnia 23 marca 1995 r., sygn. akt III CZP 29/95)

 

Jeśli po rozwiązaniu najmu wskutek wypowiedzenia przez wynajmującego najemca nie opuszcza lokalu, płaci on odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego w wysokości 200 % czynszu, jaki płaciłaby z tytułu najmu osoba zajmująca lokal. Jeżeli odszkodowanie nie pokry­wa poniesionych strat, wynajmujący może żądać odszko­dowania uzupełniającego (art. 34 w zw. z art. 18 ust. 3 i 4 ustawy).

 

„Współnajemca lokalu mieszkalnego przydzielonego w cza­sie trwania małżeństwa decyzją administracyjną nie ma po wej­ściu w życie ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali miesz­kalnych i dodatkach mieszkaniowych legitymacji do wytoczenia powództwa o eksmisję z tego lokalu byłego współmałżonka”. (Uchwala SN z dnia 12 kwietnia 1995 r., sygn. akt III CZP 38/95)

 

Wart. 33 ustawy wskazano odmienny tryb postępo­wania w wypadku rozwiązania najmu z ważnych przy­czyn innych niż wskazane wyżej. Jeżeli strony nie osią­gną porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania umowy, wynajmujący może wytoczyć po­wództwo o rozwiązanie najmu i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu. Jedną z przyczyn może być koniecz­ność przeprowadzenia rozbiórki budynku lub remon­tu albo modernizacji, wymagających opróżnienia nie­których bądź wszystkich lokali (art. 35 ustawy). W tej sytuacji wynajmujący jest obowiązany zapewnić na­jemcy opłacającemu czynsz regulowany lokal zamien­ny oraz pokryć koszty przeprowadzki. Drugą ważną przyczyną wymienioną w ustawie jest znęcanie się nad rodziną (art. 38 ustawy). Osobie eksmitowanej z tego powodu nie przysługuje lokal socjalny, a wyeksmito­wanie dopuszczalne jest także w porze zimowej. In­nych ważnych przyczyn w ustawie nie określono, po­zostawiając tę kwestię różnorodności sytuacji życiowych i uznaniu sądu.

 

Powództwo o eksmisję

 

Wynajmujący ma możliwość skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego, jeśli najemca nie opróż­ni lokalu po upływie okresu wypowiedzenia lub nie doj­dzie do porozumienia na podstawie art. 33 ustawy. Po wniesieniu powództwa o eksmisję przez wynajmującego sąd bada przede wszystkim, czy w postępowaniu o wypo­wiedzenie umowy najmu lub rozwiązanie jej przez sąd ma miejsce ważna przyczyna.

 

„Przepisy ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkal­nych i dodatkach mieszkaniowych nie zawierają podstawy do żądania eksmisji byłego małżonka z lokalu zajmowanego na podstawie decyzji o przydziale, wydanej w czasie trwania małżeństwa”.

(Uchwała SN z dnia 9 czerwca 1995 r., III CZP 74/95)

 

Zgodnie z art. 36 ustawy sąd może w wyroku nakazu­jącym opróżnienie lokalu orzec o uprawnieniu najemcy do otrzymania lokalu socjalnego, biorąc pod uwagę dotych­czasowy sposób korzystania z lokalu przez najemcę, a szczególnie jego sytuację materialną i rodzinną. Jeżeli sąd uzna, że dotychczasowemu najemcy przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego, obowiązek jego do­starczenia ciąży na gminie z mocy ustawy. Uprawniony ma pierwszeństwo w uzyskaniu lokalu socjalnego (na podstawie art. 30 ustawy nie obowiązuje go kolejność określona przez radę gminy).

 

Jeśli w wyroku sądu nie określono, czy prawo do loka­lu socjalnego eksmitowanemu przysługuje czy nie, każda ze stron może zgłosić wniosek o uzupełnienie wyroku (art. 351 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postę­powania cywilnego). Należy pamiętać, że jeśli takiego wniosku się nie zgłosi, odrębne orzekanie o istnieniu te­go prawa będzie niedopuszczalne.

 

Dla kogo lokal socjalny

 

Jest to lokal o obniżonej wartości użytkowej i gorszym wyposażeniu technicznym (art. 27 ustawy), który powi­nien nadawać się do zamieszkania ze względu na wypo­sażenie i stan techniczny i w którym na członka gospodar­stwa domowego najemcy nie może przypadać mniej niż 5 m2 powierzchni pokoi lokalu (art. 3 ust. 4 ustawy). Lo­kal socjalny nie musi spełniać wymogu samodzielności prze­widzianego dla lokali mieszkalnych. Może nim być nawet wydzielona ścianami jedna izba, jeśli mieszka w niej oso­ba samotna. Najemcą lokalu socjalnego może być jedy­nie osoba, która nie ma zaspokojonych potrzeb mieszka­niowych i znalazła się w niedostatku, wskutek czego jej dochód miesięczny nie pozwala na wynajęcie lokalu na za­sadach ogólnych (art. 28 ust. 1 ustawy). Wyżej wymienio­ne przesłanki powinny być spełnione łącznie.

 

Ponieważ ustawa nie definiuje pojęcia „niedostatek”, chociaż powinna to czynić, posiłkowo można ratować się wyjaśnieniem tego pojęcia dokonanym przez orzecznictwo i doktrynę odnośnie stosowania art. 60 § 2 i art. 133 § 2 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opie­kuńczy. Można także wskazać na definicje pojęcia „nie­dostatek” zawarte w komentarzach, np. w książce p.t. „Nowe ustawy lokalowe z komentarzem” autorstwa Bar­bary Janczewskiej i Jarosława Wyszkowskiego, wyda­nej przez Wydawnictwo Prawnicze – Warszawa 1994 (str. 57, uw. 1 do art. 28), gdzie „…przez niedostatek na­leży rozumieć brak dochodów lub osiąganie ich w wysoko­ści nie wystarczającej na opłacenie czynszu regulowanego (nawet po uwzględnieniu prawa do dodatku mieszkaniowe­go) i codzienne utrzymanie…”. Należy mieć nadzieję, że orzecznictwo Sądu Najwyższego niebawem wyjaśni po­wyższe wątpliwości.

 

Kto i dokąd eksmituje

 

Art. 48 ustawy uchylił art. 1046 4 kpc, według które­go egzekucję, której przedmiotem jest opróżnienie loka­lu podlegające przepisom prawa lokalowego, prowadzi­ło się w trybie administracyjnym. Obecnie egzekucję, której przedmiotem jest opróżnienie lokalu mieszkalne­go, wykonują komornicy sądowi, stosując przepisy kodek­su postępowania cywilnego.

 

„Przewidziana w ustawie możliwość przyznania przez sąd uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego nie odnosi się do osoby, która w dniu wejścia w życie tej ustawy zajmowa­ła lokal mieszkalny bez tytułu prawnego”.

(Uchwała SN z dnia 20 lipca 1995 r., sygn. akt III CZP 89/95)

 

Poprzednie prawo lokalowe (ustawa z dnia 10 kwiet­nia 1974 r.) przyznawało osobom eksmitowanym upraw­nienie do lokalu zamiennego lub pomieszczenia zastępcze­go. Obecnie obowiązująca ustawa dopuszcza możliwość eksmisji bez dostarczenia innego lokalu zamiennego lub socjalnego. Wiąże się z tym znana już w okresie między­wojennym instytucja „moratorium zimowego”, polegają­ca na zakazie wykonywania wyroków sądowych nakazu­jących eksmisję w okresie od dnia 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie (art. 37 ustawy). Ten przywi­lej nie dotyczy eksmisji orzeczonej przez sąd z powodu znę­cania się nad rodziną.

 

„W czasie trwania małżeństwa powództwo jednego małżon­ka przeciwko drugiemu o nakazanie opróżnienia lokalu spół­dzielczego typu lokatorskiego należącego do majątku od­rębnego żądającego eksmisji jest dopuszczalne, jeżeli drugi małżonek rażąco nagannym zachowaniem uniemożliwia wspólne pożycie w rozumieniu art. 23 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego” (przepis ten postanawia, że małżonkowie ma­ją równe prawa i obowiązki w małżeństwie, że są obowiąza­ni do wspólnego pożycia, do wzajemnej pomocy i wierności oraz do współdziałania dla dobra rodziny, którą przez swój związek założyli).

(Uchwała SN z dnia 28 września 1995 r., sygn. akt III CZP 121/95)


Postanowienia o eksmisji „na bruk” nie mogą jednak być realizowane na podstawie obecnie obowiązującego stanu prawnego, ponieważ dokonując zmian legislacyjnych zapomniano o istnieniu § 151 ust. 1 rozporządzenia mi­nistra sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie j czynności komorników. Stwierdzono w nim, że „wykona­nie tytułu wykonawczego nakazującego eksmisję z lokalu mieszkalnego nie podlegającego przepisom prawa lokalo­wego może nastąpić dopiero po upewnieniu się przez komor­nika, że dłużnik ma zapewnione pomieszczenie zastępcze”. y Przepis ten faktycznie uniemożliwia wykonanie eksmisji bez zapewnienia lokalu zamiennego lub socjalnego. Od- ( mienne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 8 grudnia 1995 r. (sygn. akt III CZP 171/95), nie­mniej jednak w praktyce komornicy nie wykonują eksmi­sji, powołując się na wymienione rozporządzenie. Obec­nie trwają prace nad zmianą tego przepisu.

 

Jeżeli orzeczenie nakazujące opróżnienie lokalu zostało wy­dane pod rządem prawa lokalowego z 1974 r., a uprawomoc­niło się po wejściu w życie nowej ustawy z 2 lipca 1994 r., wów­czas orzeczenie o eksmisji podlega wykonaniu w trybie przepisów kodeksu postępowania cywilnego, czyli przez ko­mornika sądowego”.

(Uchwała SN z dnia 17 października 1995 r., sygn. akt III 140/95)

 

Jeśli osoba, przeciwko której wydano prawomocne , orzeczenie o opróżnienie lokalu, uważa, że egzekucja jest niezgodna z prawem, wówczas przysługuje jej środek i obrony w postaci powództwa przeciwegzekucyjnego (art. 840 1 kpc). W sprawie o pozbawienie wykonalności ty­tułu wykonawczego dotyczącego opróżnienia lokalu mieszkalnego pobiera się wpis stosunkowy (uchwała Sądu Najwyższego z 13 października 1971 r. III CZP 61/71, OSNCP 1972 r., Nr 4, poz. 63).

 

Przepisy przejściowe

 

Spory o eksmisję nie zakończone prawomocnie przed wejściem w życie ustawy są rozstrzygane na podstawie jej przepisów. Wszelkie prawomocne orzeczenia sądowe i oraz ostateczne decyzje administracyjne w sprawach opróżnienia lokali wydane i nie wykonane przed dniem wejścia w życie ustawy – są wykonywane przez organy gmin w trybie przepisów ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (art. 65 usta­wy). Postępowania administracyjne nie zakończone do dnia wejścia w życie ustawy decyzją ostateczną podlega­ją umorzeniu (art. 63 ustawy).

 

Samowola mieszkaniowa

 

Przepisy poprzedniego prawa lokalowego (art. 65 ust. 4) stwierdzały, że w wypadku samowolnego zajęcia wolne­go lokalu, jeśli sprawca samowoli nie został usunięty przed upływem sześciu miesięcy od dnia zajęcia lokalu, organ gminy zobowiązany był do wydania decyzji o przekwate­rowaniu sprawcy do lokalu, w którym poprzednio zamieszkiwał, a w razie braku takiej możliwości – do po­mieszczenia zastępczego. Obecnie nie ma takich ograniczeń – w razie samowolnego zajęcia lokalu mieszkalnego jego właściciel może dokonać usunięcia sprawcy, działając z po­mocą policji albo straży miejskiej (art. 18 ust. 1 ustawy).

 

Usunięcie sprawcy z udziałem policji lub straży miej­skiej nie jest ograniczone czasowo. Inaczej sprawa wy­gląda, jeśli będziemy bronić się przed samowolą wykorzy­stując środki przewidziane w art. 343 § 2 kc. Wówczas możemy przywrócić własnym działaniem stan poprzed­ni, jednak musi to nastąpić niezwłocznie po samowol­nym naruszeniu posiadania i bez użycia przemocy wzglę­dem osób.

 

Sprawcy samowolnego zajęcia lokalu nie przysługują środki przewidziane w kodeksie cywilnym o ochronie po­siadania (art. 18 ust. 2 ustawy).

 

Sprawca samowolnego zajęcia lokalu mieszkalnego, tak jak każdy zajmujący lokal bez tytułu prawnego, jest obowiązany płacić odszkodowanie w wysokości 200 % czynszu, jaki osoba zajmująca lokal byłaby obowiązana opłacać z tytułu jego najmu (art. 18 ust. 3 ustawy). Jeśli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, wynaj­mujący może żądać odszkodowania uzupełniającego (art. 18 ust. 4 ustawy). Odszkodowanie za korzystanie z loka­lu bez tytułu prawnego podlega obecnie ściągnięciu w try­bie egzekucji sądowej (poprzednio obowiązywał tryb ad­ministracyjny).