Feasibility study to angielskie określenie studium wykonalności inwestycji. Przeprowadzenie tej analizy zmusza dewelopera do uzyskania odpowiedzi na pytania: czy rozważana inwestycja ma sens i czy przy przyjętych założeniach można będzie ją zrealizować, uzyskując wszystkie planowane rezultaty?

 

Próbie tej poddaje się wszelkie projektowane inwesty­cje. Analiza wykonalności inwestycji z zakresu budownic­twa mieszkaniowego obejmuje cztery główne elementy: analizę lokalizacji, analizę uwarunkowań formalnych i podatkowych, analizę rynku oraz analizę finansową.

 

Lokalizacja

 

W ramach analizy lokalizacji na szczególną uwagę za­sługują:

  • działka – rodzaj gruntu, określający możliwości po­sadowienia budynku i wykorzystania kondygnacji pod­ziemnych, historia użytkowania terenu, istniejąca zieleń i topografia, warunki nasłonecznienia, otoczenie, wpływ środowiska – hałas, zanieczyszczenia, mikroklimat, ewen­tualnie zabudowa istniejąca;
  • infrastruktura techniczna – kanalizacja sanitarna i deszczowa, możliwość uzyskania odpowiedniego przy­działu mocy, podłączenia do wodociągu lub uzyskania wo­dy pitnej ze studni, możliwość zasilenia gazem do celów grzewczych i dla potrzeb domowych lub ciepłem z sieci (odległość od komory cieplnej), drogi (koszty budowy lub naprawy);
  • infrastruktura społeczna – szkoły, przedszkola, służ­ba zdrowia, policja, sklepy, usługi, transport publiczny, do­jazd samochodem, parking, zła lub dobra sława okolicy.

 

Uwarunkowania formalne

 

Następnym etapem jest analiza uwarunkowań wynika­jących z miejscowego planu zagospodarowania prze­strzennego i wytycznych narzuconych przez Wydział Ar­chitektury lokalnego urzędu w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decydują one o intensywności zabudowy, liczbie kondygnacji, wyso­kości i linii zabudowy, formie dachu, w dużych miastach o liczbie miejsc do parkowania często narzucającej ko­nieczność realizacji parkingu podziemnego. Czasami trze­ba wziąć pod uwagę ograniczenia narzucone przez kon­serwatora zabytków.

 

Analizy wymagają również zagadnienia podatkowe dotyczące zarówno inwestora (np. VAT przy sprzedaży), jak i nabywców (możliwość skorzystania z ulgi podatko­wej) oraz problemy dodatkowych opłat skarbowych.

 

Badanie rynku

 

Obejmuje ono przede wszystkim analizę konkurencyj­nych inwestycji w najbliższym i dalszym sąsiedztwie pla­nowanej budowy. Porównywane są struktury mieszkań lub domów, program użytkowy, rozwiązania technolo­giczne, standard wykończenia, a także ceny poszczegól­nych jednostek. W klasycznej, rozwiniętej formie anali­za rynku powinna uwzględniać także strukturę demografi­czną regionu i miejscowości.

 

Po przeprowadzeniu badań rynku inwestor powinien znać odpowiedzi na kluczowe dla dalszych prac pytania:

  • jakiej wielkości domy lub mieszkania są poszukiwa­ne przez nabywców?
  • jaka może być cena sprzedaży?
  • jaka powinna być lokalizacja i charakterystyczne ce­chy inwestycji?
  • jaki powinien być standard wykończenia i jakie tech­nologie są preferowane przez nabywców?
  • jakie inne istotne elementy mogą wpłynąć na prefe­rencje nabywców (np. układy funkcjonalne, rozwiązania organizacyjno-prawne, zasady finansowania)?

 

Analiza finansowa

 

Celem tego etapu jest rozłożenie w czasie przewidy­wanych nakładów finansowych i obliczenie wielkości ka­pitału niezbędnego dla wykonania przedsięwzięcia oraz przewidywanych zysków.

 

Przeprowadzenie analizy wykonalności i opłacalności całego cyklu inwestycyjnego wymaga zebrania informacji do­tyczących kosztów zakupu terenu lub uzyskania prawa użyt­kowania wieczystego, kosztów przygotowania i realizacji inwestycji, a także danych o dostępnych źródłach finanso­wania i przewidywanym podziale wyników finansowych.

 

Punktem wyjścia do takiej analizy jest założenie, że celem inwestowania w dziedzinie nieruchomości jest wy­tworzenie wartości przewyższającej koszty. Oznacza to, że przychody ze sprzedaży muszą być wyższe od kosz­tów inwestycji. Dla inwestycji typu non-profit (np. spół­dzielnie) wytworzona wartość musi przynajmniej zrówno­ważyć koszty. Analiza finansowej wykonalności polega na porównaniu otrzymanej lub wytworzonej wartości z łącznymi kosztami inwestycji.

 

Dla potrzeb analizy zakładamy, że wartość równa się cenie sprzedaży. Jest bowiem mało prawdopodobne, aby udało się sprzedać towar za cenę wyższą niż jego wartość rynkowa. Nie należy także określać cen na poziomie niż­szym niż cena rynkowa. Ceny sprzedaży różnią się w za­leżności od typów lokali (mieszkania, lokale handlowo- usługowe, pracownie, garaże).

 

Jak ustala się cenę?

 

W pierwszej kolejności należy poznać ceny miesz­kań u konkurentów. Porównując je z własną inwesty­cją trzeba wziąć pod uwagę takie kryteria, jak: wiel­kość inwestycji Jej lokalizacja, opinia o okolicy, bliskość komunikacji miejskiej, dostępność obiektów handlu i usług, rozwiązania architektoniczno-przestrzenne. Po ustaleniu własnych cen na poziomie zbliżonym do pro­pozycji konkurencyjnych należy uzależnić ceny ofero­wanych jednostek mieszkalnych od ich standardu (do­tyczy to zarówno lokali handlowych czy usługowych, jak i mieszkalnych). Obecnie powszechne staje się różnico­wanie cen sprzedaży mieszkań w zależności od kondy­gnacji (np. parter – 90%, 1 piętro – 110%, II i III piętro – 100%, poddasze – 90%). W zespołach domów jednoro­dzinnych ceny różnicuje się według zasady: dom szerego­wy – 100%, bliźniak – 105%, dom wolnostojący – 110%. Cenę sklepów w istotnym stopniu determinuje usytu­owanie (np. narożnik ulic – 100%, front – 90%, po­dwórze – 70%).

 

Źródła finansowania

 

Najczęściej składają się na nie: wpłaty gotówkowe na­bywców mieszkań, lokali handlowo-usługowych i gara­ży, środki własne inwestora i niekiedy kredyt budowlany. Aby móc określić zapotrzebowanie na kredyt budowla­ny, należy zaplanować wydatki w układzie miesięcznym (tak jak w harmonogramie rzeczowo-finansowym), a na­stępnie w poszczególnych miesiącach porównać zakła­dane przychody z planowanymi wydatkami.

 

Jeśli zaciągnięto kredyt budowlany, musi on zostać spłacony po zakończeniu inwestycji. Zwykle spłata jest do­konywana dzięki połączeniu wpłat gotówkowych oraz łącznej sumy wszystkich kredytów hipotecznych. Anali­za wykonalności musi zatem obejmować oszacowanie strumienia środków wpływających od indywidualnych nabywców – w gotówce lub w postaci kredytu hipotecz­nego na zakończenie inwestycji.

 

Planowanie kosztów inwestycji

 

Wielu polskich inwestorów, zwłaszcza spółdzielczych, uważa, że wobec zmiennej i trudnej do przewidzenia in­flacji w budownictwie próby planowania kosztów bu­dowy na rok lub dwa naprzód są z góry skazane na nie­powodzenie.

 

W tej sytuacji inwestorzy w umowach podpisywa­nych z wykonawcą i klientami uwzględniają prognozy przeciętnego wzrostu kosztów w skali kraju. Jednak co­raz mniej klientów jest skłonnych podpisać umowę na za­kup mieszkania lub domu bez określenia w niej osta­tecznej ceny.

 

Walka o klienta, który nareszcie odzyskuje swoją pozycję gracza decydującego o sukcesie przedsięwzię­cia, skłania część inwestorów do oferowania niezmien­nej ceny za budowane mieszkania. Tym samym zmu­sza ich do jak najbardziej precyzyjnego planowania kosztów inwestycji.

 

Bilans przychodów i kosztów

 

Inwestycja mieszkaniowa jest znacznie rozciągnięta w czasie. Zwykle składa się z wielu etapów, których płyn­na realizacja wymaga skoordynowania z planowanym przepływem środków.

 

Niestety inflacja powoduje nierównomierny wzrost cen – ma wpływ zarówno na koszty, jak i przychody. W dodatku poszczególne pozycje po stronie kosztów mo­gą w różnym stopniu reagować na inflację. Tymczasem bez zaplanowania wpływów i wydatków w poszczególnych okresach realizacji inwestycji – najczęściej miesiącach – nie­możliwe jest określenie deficytu i zapotrzebowania na kredyt budowlany.

 

Przepływ gotówki (ang. cash flow) określa na potrze­by inwestora i banku, jakiej kwoty kredytu (transzy) in­westor będzie potrzebował w danym miesiącu. Pozwala to na obliczenie odsetek od kredytu, stanowiącego ostat­ni składnik budżetu.

 

Przyczyną utraty płynności finansowej przedsiębiorcy mogą być nieregularne lub niedopasowane do potrzeb finansowych przedpłaty przyszłych lokatorów. Analiza fi­nansowa musi zawierać wstępną ocenę zdolności kredy­towej tych lokatorów, którzy z powodu braku gotówki zmuszeni są zaciągnąć kredyt hipoteczny.

 

Analiza komputerowa

 

Biuro Projektu Finansowania Budownictwa Miesz­kaniowego udziela deweloperom nieodpłatnej pomocy w przeprowadzeniu analizy wykonalności inwestycji i spo­rządzeniu planu przepływu środków w trakcie przedsię­wzięcia. Pomaga w tym specjalnie opracowany program komputerowy, dzięki któremu można precyzyjnie przed­stawić przewidywane koszty i przychody, a tym samym realnie ocenić możliwości zrealizowania inwestycji. Upo­rządkowany i ujednolicony sposób analizy ułatwia rów­nież bankom dokonanie oceny wniosku kredytowego.

 

Model komputerowy pozwala nie tylko na dokonanie jednorazowych, skomplikowanych obliczeń, ale także na opracowanie różnych scenariuszy i dokonanie wybo­ru optymalnego planu finansowego inwestycji – oczywiście po wprowadzeniu różnych parametrów określających koszty budowy oraz danych dotyczących m.in. przed­płat i cen sprzedaży. Trafność prognozy przyszłych efek­tów finansowych zależy od stopnia dokładności i rzetel­ności danych wprowadzonych przez użytkownika do programu.

 

Omawiany program komputerowy jest efektem wielu analiz przeprowadzonych w ciągu ostatnich dwóch lat dla rozmaitych inwestycji z zakresu budownictwa miesz­kaniowego, prowadzonych w różnych regionach Polski. Program opracowano w oparciu o arkusz kalkulacyjny programu Lotus 1-2-3. Osobom znającym podstawy funk­cjonowania komputerowych arkuszy kalkulacyjnych nie powinien sprawiać większych trudności.

 

Dotychczasowe doświadczenia wskazują na to, że po dokonaniu dokładnej analizy finansowej wiele założeń inwestycji wymagało korekty. Bardzo często analiza ukazywała konieczność uwzględnienia dodatkowych nakładów, skłaniała do zwiększenia poziomu planowa­nych rezerw albo podniesienia lub obniżenia ceny budo­wanych mieszkań. Z reguły była ona kluczowym doku­mentem, decydującym o możliwości uzyskania kredytu na realizację inwestycji.

 

Podobną analizę, choć w znacznie uproszczonej formie, warto także przeprowadzić w wypadku planowania bu­dowy domu jednorodzinnego.